“尽职调查”EB-5投资人须知的内幕

EB-5项目即美国投资移民方案，是美国移民法中针对海外投资移民者所设立的移民项目，因其门槛低、申核时间短、资格条件少，且可以“全家移民”等优势成为美国所有移民类别中最为便捷的一条通道，近几年来在中国投资者中也备受青睐和关注。

    EB-5既被称为投资移民，自然也属于一种投资。那么对投资者来说，EB-5移民就存在着两方面的风险，一是移民身份风险，即两年后，全家人的有条件绿卡是否能顺利解除限制，获得永久居民身份。二是投资风险，即五年期满后，投资款是否能全额收回，做到资金回笼。两者的根本即是项目运行情况是否良好，对此的把控不仅需要在投资初期就要遴选出可行性强的项目，后续更需要一个经验丰富的项目操作团队对项目进行有利的监管和营运。要做到以上风险的管理以便有效的降低、避免风险，对投资项目进行专业的风险研究和审查就必不可少。精于美国投资移民领域12年的上海景鸿出入境，是最早从事美国投资移民及接触EB-5项目的机构之一，拥有众多成功案例帮助近千位客户成功拿到绿卡。继荣获最具知名品牌移民机构、最具诚信力移民机构、十大移民品牌多项行业大奖，又荣膺2014年度美国金牌服务移民机构。景鸿出入境移民部总监李慧女士介绍到“我们许多的美国客户会选择景鸿来办理投资移民，大家都觉得景鸿在移民前中后的服务上做得很周到全面，对待EB-5项目的考量严谨且一丝不苟。景鸿一直秉承为客户负责的态度，精选每一个美国EB-5项目。EB-5项目的评估与考察由景鸿专业的团队来完成，我们的项目团队与律师团队会严格把关项目每个细节，以专业与诚信为客户达成移民梦想。而其中所经历繁琐的审核审定程序，这也就是行内称的尽职调查。可能很多EB-5投资人并不太了解尽职调查，但尽职调查确实至关重要，虽投资人并不需要面面俱到地做到对项目的专业研究，但对于项目的优势关键点还是必须了解的。景鸿的移民顾问会以专业的方式引导客户选择适合自身情况的优质项目，以下我作一下简单介绍。”

    EB-5投资尽职调查，是由独立专业第三方，包括商业法律顾问、投资顾问、经济分析师及移民律师对一个或几个EB-5项目进行审慎性调查。审查的重点也是集中在投资人最关心的问题上，例如，移民风险及投资风险、项目就业模式及可行性、投资可控性、项目经济就业计划书的可行性及可靠性、区域中心历史及商业背景调查等。下面就EB-5投资尽职调查关键点为大家提出一些建议，期望可以帮助投资人对EB-5投资的风险有个更为全面的了解，做出更为细致的考核，遴选出优质的投资项目。

    首先要衡量的就是项目开发商的实力。因为一个项目的真正运营者是开发商，实力背景强的开发商对投资资金的安全起着关键的作用。有实力的开发商不仅有着更为充足的现金流，保证项目的顺利运转，也更容易得到银行贷款，如果在后期使用抵押品变现或者二次融资还给投资人投资款时，有实力的开发商，在二次融资时因有良好的信誉，可以得到更多的贷款去偿还EB-5投资款，对投资款的“回收”更为有利。

    其二，项目区域中心的审查和选择也是不能忽视。在临时绿卡转永久绿卡的过程中，决定性因素之一是投资项目所解决的就业人数是否符合要求，而关系到就业人数的核心要素就是区域中心，或者说项目所在的目标就业区（TEA）。移民局定义的TEA区有两种，第一种是人口较少的郊区，第二种是大城市的高失业率区才能被定为TEA区。在挑选区域中心时，建议投资者可以挑选有I-526、I-829成功案例的区域中心、有成功还款记录的区域中心EB-5资金管理公司，或者挑选就业模式已经获得移民局认可，且就业盈余充足的区域中心，更为稳妥。

    其三，是审查项目的盈利能力。可能有很多投资者认为只要通过投资达到取得永久绿卡的目的就可以了，通俗来说，就当是花50万美元“买”一个绿卡，至于项目是否盈利便不需要那么关注了。这种想法并不正确，因为一个项目是否盈利直接关系到所投资项目的就业和存续问题。试想一下，如果一个投资项目预期具有的商业价值就不足，那么说明这要不是一个不正常的项目，要不就是营运模式和机制有问题，这样的项目最终也必然是以投资者的损失或风险为代价，移民局对于这样一个没有就业前景或无法持续运营的项目自然也不会认可，投资者转永久绿卡的想法要实现自然也是遥遥无期。

    其四，是需要看项目采取的何种融资形式。EB-5项目具有两种基本的融资手段，一种是债权融资，一种是股权融资。这两种手段各有优劣，并不能片面地说哪种更好。不过目前中国投资者更多地是采用债权融资，因为债权融资有一定的抵押品并明确了资金退出的时间，与中国投资者所想达成的绿卡和资金回笼双层目的比较一致，不过这种融资手段投资人几乎没有回报或回报很少。而股权投资则是高回报、高风险，投资人对项目的知情权要比债权融资透明，但不利之处是投资人资金退出时间通常比债权融资要长，这种手段对众多更侧重绿卡的国内投资者吸引力并不大。

    目前市场上EB-5项目繁多，且增加速度非常快，投资者应了解项目的本身，从而鉴别项目优劣性，并通过选择专业的移民机构对项目进行评估，去获取更多、更详细的项目信息。