和中移民：美国投资移民项目风险深度剖析

 美国EB5投资移民法案自1990年开始实行，经过数次政策的调整，2005年左右重新进入中国市场，逐步受到越来越多中国申请人的青睐。在这期间，美国区域中心的数量由最开始的10几个，增加到现在近250个，移民申请人也由最初每年几十位，增加到现在一年近万的数量。

    理性看待美国投资移民的风险

    和中移民专家提示，美国EB5投资移民项目的风险主要体现在两个方面：首先是绿卡风险，由于投资人最初只能获得有条件绿卡，因此如果项目运作两年后如果不能保证创造了10个就业机会，其条件绿卡将会作废，更不能转为永久绿卡；其次是投资风险，如果投资的项目不能正常启动或启动后不能正常盈利，将会影响到投资人50万美元的收回。

    办理美国投资移民案件专业而复杂，申请人需要等候周期长（包括投资款5年后的返还）。另外，影响项目成败的因素非常多，因此建议申请人“把专业的事交给专业的人”，选择一个历史悠久、行事稳健并已真正走完美国移民申请全过程的优秀公司，对于移民申请的顺利进行将会有很大的帮助。而由于美国移民法案明确要求EB5项目具有风险，因此任何机构都不能对此进行担保，否则一旦违背了移民法案的要求，移民申请将会受挫。

    从最近几年美国移民的审核通过率来看，2011财年，I-829条件解除的通过率达到89%，2012财年，通过率更是达到92%。尽管如此，和中资深移民专家仍然提醒大家，虽然通过率非常高，但毕竟没有达到百分之百。希望投资人越来越成熟，在做出抉择之前，首先要考量自己的资产是否相对充裕，以承担一定的抗风险能力。否则，不妨考虑相对保险的项目，比如欧洲“购房移民”项目。

    近两年，代理美国投资移民业务的移民机构越来越多，区域中心项目更是层出不穷，究竟孰优孰劣，消费者雾里看花。和中资深移民专家为您详细剖析：

    首先我们一定要客观来认识这一问题，世面上不存在真正的完美的项目，即使有也是被过度包装过的。既然法案规定了它要具备风险，那么就没有任何人能把这个有风险抹杀掉。

    总体来说，EB-5项目主要有两个风险。首先是绿卡风险，因投资人最先只能获得有条件绿卡，若项目两年后不能保证创造10个就业机会，其条件绿卡将会作废，更不能转为永久绿卡。其次是资金风险，如果投资的项目不能正常启动或启动后不能正常盈利，投资人的50万美元将无法收回。

    这两个问题说起来简单，但影响项目成败的因素非常多，客户如果自己选择项目，无论是雇佣助手还是律师，他们所做的工作都是有限的，可以理解为还是外行。因此我一直认为，客户与其想通过自己选一个好项目，不如选一个好的移民公司更加直观，正所谓“把专业的事交给专业的人”。如果这个公司的发展历史、价值观、发展策略得到你的认可，同时成功的案子所占比例非常高，这个公司就值得托付。

    当然，并不是说这样做就相当于购买了一张永远一帆风顺的船票，毕竟美国投资移民EB-5项目是主动投资的性质不可改变。

    五星高尚住宅 市场的刚性需求

    TDI-纽约长岛项目概况：

    TDI-纽约长岛项目（简称杰斐逊站）位于纽约市长岛富裕的法明代尔（Farmingdale）社区中心，将建造一个多功用的五星高尚住宅楼。项目总占地2.5英亩，紧邻长岛铁路的Farmingdale站, 为那些在纽约市中心工作的上班族提供了极大的交通便利，乘坐该火车，只需49分钟即可抵达曼哈顿。

    杰斐逊站将包括两栋住宅楼（每栋均为三层半高），共154套住宅单元（分一居室和两居室两种）， 共计19,950平方英尺的底层零售空间，以及一个占地5000平方英尺的俱乐部/租赁区域。地下停车场可为住户提供总计231个停车位。项目还将包括门禁、电梯、无线网络、烧烤区、健身中心、绿化庭院等便利配套设施。所有住宅单元均为豪华精装修，各种家用设备配备齐全。

    TDI-纽约长岛项目市场分析：

    杰斐逊站开发项目位于长岛拿骚郡东部一个富裕的社区里面。这一社区拥有很多高技术工人，还有富裕的家庭。同时，项目正位于长岛五大商业/办公中心之间，Haupauge是东海岸最大的工业园区，有1300多家公司入驻园区，雇员超过71000位。拿骚郡次级市场目前的入住率为96.4%，平均租金为1,712美元/单元，2009年后建成的公寓平均租金为2,676美元/单元。在过去的5年里，租金上涨了1.5%。第三方市场研究报告显示，从2012年到2017年之间，纽约州法明代尔地区的人口预计会增加0.47%，这一五年期结束后会增加3万居民，结合当地市场的供需趋势，预计该地区2016年的平均空置率为4.6%，平均租金年增长率为3.5%。第三方市场报告预估5年后，该项目价值,200,000。

    五年后出手毫无悬念

    零租整售模式深受JP摩根青睐

    TDI的五星高尚住宅项目采取的是零租整售的模式，项目建成后以每个单元的形式出租给有需要的年轻人和家庭。待项目的租赁收入稳定，在建成的4-5年后，项目将整体出售给JP摩根、美国联合银行、美国银行、纽约生活保险公司、fidelity地产等金融机构。这是一种独特的经济模式。开发商所针对的获益对象，不是单个的购房者，而是大型的，需要持有稳定收益并有增值潜力的地产类资产金融机构，如退休基金，养老基金，教育基金，保险公司等。